С оценкой недвижимости приходится сталкиваться не только работникам бухгалтерии крупных предприятий, которым надо учитывать на балансе то или иное сооружение. Даже простым обывателям зачастую следует знать о реальной цене покупаемой жилплощади: покупателям – чтобы не купить втридорога, продавцам – чтобы не продешевить.
Оценка имущества – очень сложный процесс, который осуществляют эксперты в данной деле, имеющие соответствующие разрешения и лицензии. В своей работе они используют различные методы, в зависимости от объекта и конкретной ситуации. В данной статье познакомимся с таким важным этапом в оценке, как определение восстановительной стоимости недвижимости, узнаем, что значит это понятие и какие существуют методики по ее расчету.
Пара слов об оценке
Всего существует три способа оценки недвижимости:
- Рыночный или сравнительный метод подразумевает сравнение имеющейся постройки с аналогичной, цена на которую известна.
- Доходный – самый популярный метод. Учитывает не только цена самого сооружения, но и возможную прибыль и риски.
- Затратный метод предполагает оценку недвижимости на основе учета затрат, необходимых на возведение такого же здания на текущую дату. При этом также учитывается износ улучшений со временем при использовании помещения, а также под воздействием разных факторов.
Остановимся поподробнее на последнем способе.
Если затраты на строительство и учет износа определены верно, то результаты данного подхода весьма точные.
Сам же метод включает определенные этапы:
- Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- Учет предпринимательской прибыли.
- Выявление и оценка видов износа.
- Выявление рыночной цены земельного участка.
- Окончательный прайс с корректировкой восстановительной стоимости на величину износа и прибавлением цены участка.
Применяется затратный метод в следующих случаях:
- обоснование нового строительства;
- оценка недавно построенного здания;
- определение способа наиболее рационального использования земли;
- оценка недостроя;
- оценка объектов для целей страхования или налогообложения;
- при нехватке сведений для применения других способов.
Что такое восстановительная стоимость
Восстановительная стоимость объекта недвижимости – это стоимость здания, рассчитанная в текущих ценах без учета затрат, как будто оцениваемый объект был только построен к дате оценки. Она может быть рассчитана на основании стоимости воспроизводства или замещения.
Воспроизводство учитывает затраты на строительства точно такого же сооружения, изготовленного из таких же материалов, по таким же нормам, как оцениваемое, но в ценах на текущую дату. Этот вариант определения восстановительной стоимости предпочтительней, потому что позволяет точнее определить сумму затрат.
Замещение подразумевает учет расходов на постройку схожего по размерам и функциональной направленности здания, но из современных материалов и по сегодняшним технологиям. Это менее точный метод, так как сравниваемые объекты могут значительно отличаться по своим характеристикам, а определение соответствия анализируемого помещения с аналогичным ему носит весьма субъективный характер.
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – это восстановительная стоимость основных фондов, которая включает в себя в том числе все затраты, необходимые для ввода недвижимости в эксплуатацию. Она отражается в бухгалтерском балансе и включает в себя прямые и косвенные затраты, а также прибыль предпринимателя.
Прямые затраты непосредственно связаны с процессом постройки. Они включают в себя:
- цену за материалы и оборудование;
- заработную плата рабочих;
- содержание временных сооружений на территории стройки;
- транспортные и складские расходы;
- оплату коммунальных платежей и содержание инженерных сетей;
- прямые и накладные расходы подрядчика.
Косвенные расходы не имеют прямого отношения к строительству. Обычно, они включают в себя:
- оплату проектных работ;
- содержание административного персонала, а также бухгалтерские и юридические услуги;
- земельные работы;
- затраты на страхование, рекламу, маркетинг и пр.
Под прибылью застройщика понимают то вознаграждение, которое он рассчитывает получить за инвестирование в стройку и связанные с этим риски.
Методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости
Всего существует четыре способа для расчета восстановительной стоимости объектов недвижимости.
Это следующие методы:
- ресурсный;
- индексный;
- сравнительной единицы;
- модульный.
Рассмотрим подробно каждый из них.
Ресурсный метод
Основан на оценке определении фактических объемов конструктивных элементов, расхода материалов, оплаты труда рабочих и прочих лимитированных затрат. При этом цена материалов и работ берется в текущих ценах, что дает в конечном итоге прайс, максимально приближенный к рыночным расценкам. Однако данный метод очень трудоемкий и требует привлечения профессионалов с большим опытом. Даже с условием применения сметных программ, определения всех затрат на СМР займет много времени и сил.
Кроме того, так как используются нынешние показатели расценок, то материалы и оборудования, находящиеся в эксплуатации уже более 5 лет, скорее всего, будут заменены в расчете на аналогичные, а значит используется стоимость замещения.
Также особого внимания в данном подходе требует определение уровня износа, так как современные нормативы по срокам службы могут быть некорректными по отношению к старым конструкциям.
В вариациях ресурсного метода есть упрощенные модели, когда применяется ресурсно-индексный, когда цены берутся в базовых значениях на какой-то год и умножаются на соответствующий индекс, или упрощенный способ вычисления, при котором зарплату рабочих и эксплуатацию машин находят как определенный процент от стоимости строительных материалов.
Индексный метод
Здесь предполагается использовать имеющуюся сметную документацию в базисном уровне цен. Для приведения в соответствие с текущими ценами, базисные умножаются на нужный индекс, рекомендованный территориальными центрами по ценообразованию в строительстве. Используемые коэффициенты могут быть интегральными, т.е. применяться ко всей смете, или дифференцированными, значит быть отдельными по разным пунктам. Практика показывает, что разница в расчетах при использовании интегральных или дифференцированных индексов составляет от 10 до 15%.
Метод сравнительной единицы
Данный способ опирается на данные в нынешних ценах об определенном физическом параметре, например, площади в м2 или объема помещения в м3. При этом количество единиц умножается на стоимость одной единицы на текущую дату. Стоимость единицы типового помещения можно узнать из статистических данных, публикуемых в специальных информационных сборниках, например бюллетеней центров ценообразования в регионе. Также можно использовать базисные цены и умножать их на соответствующий индекс.
Надо иметь в виду, что при использовании этой методики одним из важных условий является тщательный подбор аналогичного строения, по которому будет производиться оценка. Иногда применяются дополнительные параметры для расчета, и тогда можно использовать следующую формулу:
Сстр = Сепс х Sо х К1 х К2 х К3 х К4 х К5,
Где Сстр – стоимость строительства;
Сепс – стоимость одной единицы типичного объекта на базовое число;
К1 – коэффициент, отражающий отличия по физическим параметрам между фактическим объектом и типовым;
К2 – индекс, учитывающий место расположения недвижимости;
К3 – изменение в расценках за СМР от базовой даты до текущего числа;
К4 – прибыль застройщика;
К5 – НДС.
Этот метод удобен в случае, когда оценке подлежит только часть здания, и рассчитать ее пропорционально от общей стоимости нет возможностей из-за разницы в планировке, отделке и других качественных характеристик. Это не слишком трудоемкий процесс, однако и точность его не велика – порядка 15-20%.
Модульный метод
По-другому это метод разбивки на компоненты. Здесь все здание делится на разные крупные блоки, например отдельно учитываются земельные работы, монтаж, фундамент, стены, перекрытие, кровля, отделочные работы и прочие. В процентном отношении определяется доля каждого модуля в общем объеме восстановительной стоимости объекта недвижимости. Эти данные есть в техническом паспорте помещения или из сборника укрупненных сметных нормативов. Расценки также берутся из нормативных источников, при необходимости составляются локальные сметы.
Соответственно, стоимость всего здания будет равна сумме цены всех компонентов. Это можно записать формулой:
где Сстр – стоимость строительства здания целиком;
Vj – объем работ по j-му компоненту;
Cj – цена каждого модуля;
m – количество выделенных блоков помещения;
Кзн — коэффициент, отражающий существующие отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием (для идентичного объекта Кзн-1);
Метод применим при приближенной оценки или в случае недостатка информации. Тогда зная стоимость одного блока и ту процентную часть, которую он составляет от всего объема, можно приблизительно узнать стоимость всего объекта.
Особенности оценки методом восстановительной стоимости зданий, бывших в эксплуатации
Для недвижимости, которая уже не один год эксплуатируется, часто требуется определить не восстановительную, а окончательную стоимость, т.е. уменьшенную на величину износа.
Износ помещения не зависит напрямую от его возраста. Помимо даты постройки учитываются другие факторы, которые влияют на состояние здания, например, климатические условия, степень вибрации, характер эксплуатации и другие.
Кроме того, износ может быть физическим, когда со временем ухудшается состояние материалов и оборудования, и моральным – когда из-за дефектов или особенностей конструкции здание перестает отвечать современным требованиям.
Пара слов в заключении
Мы рассмотрели расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости разными методами. Это только один из показателей при оценки зданий. Для комплексного анализа состояния помещения нужно обратиться к профессионалам – оценщикам и сметчикам с большим стажем работы. Только она грамотно сделают заключение об окончательной стоимости недвижимости.
